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1-6月潼南区房地产市场运行变化分析
::重庆市潼南区人民政府公众信息网::   http://tn.cq.gov.cn   2017年8月2日      

第20期

 

一、房地产市场变化情况

(一)新增项目完成投资较好

上半年全区新增3个房地产开发项目,占全部项目个数的7.0%, 1-6月完成房地产开发投资2.5亿元,占全部房地产开发投资的14.9%,比项目个数占比高7.9个百分点。

(二)房地产开发投资降幅收窄

上半年,我区完成房地产开发投资16.8亿元,同比下降21.9%,全区房地产投资增速低于全市25.7个百分点,在全市排名倒数第5(见图1)。相比于铜梁、璧山、荣昌等周边区县,我区的投资总量仅高于荣昌区;二季度以来,我区房地产投资增速虽然呈逐步回升的态势,但依然排在周边区县的最后一位。

图1  2016年以来各季度房地产投资增速对比

(三)房屋面积施工情况

1-6月,房屋施工面积达588.74万平方米,同比减少2.9%,比1-5月提高2.2个百分。其中新开工面积34.11万平方米,同比增长14.4%,比1-5月提高47.1个百分点,新开工面积增幅较大的原因主要是欧鹏中央公园新增了15万方的施工面积,截至6月底全区有新开工面积的项目总共只有5个。

(四)房屋销售情况不容乐观

上半年我区商品房销售面积59.56万平方米,同比增长11.9%,增速较1-5月提高7个百分点,比去年同期低51.1个百分点。其中,住宅销售面积57.07万平方米,同比增加11.9%,增速比1-5月回升了6.2个百分点,低于去年同期54个百分点。截止6月底,全区商品房待售面积25.71万平方米,同比增加1.4%。其中,住宅待售面积17.70万平方米,同比增加4.9%。

二、存在的问题

(一)   去库存效果不好

从供求层面看,我区商品房屋新开工面积比销售面积少25.45万平方米,差额较1-5月减少2.66万平方米,表明供需缺口正逐渐缩小,加上今年以来房屋施工面积的缩减和销售增长缓慢的影响,直接影响全区商品房去库存效果。

 

(二)   各个项目的销售情况参差不齐

从企业报表数据来看,目前全区房地产开发项目共48个(项目所在地),本年累计销售面积超过1万平方米的共有17个项目,占35%,其中9个项目超过2万平方米,排名前3的分别是隆鑫中央大街、上城华府、鸥鹏中央公园这三个大项目,上半年累计销售超5万方;销售面积5000至10000平方米的共有10个项目,占21%;销售面积低于5000平方米的共有21个项目,占44%,其中凯旋名城、鸿铭春天、承飞商住楼、龙湾壹号、泰然居这5个项目销售为0。从每个项目销售面积的同比增速来看,同比负增长的项目共16个,占全部项目的33%,即便是销售面积较高的欧鹏中央公园和外滩国际城,同比负增长也超过了30%。

(三)   从业人员工资总额下降

2季度我区房地产从业人员及工资总额增长分别为4.3%、6.4%,与去年同期增速相比分别下降45.4个百分点、25.2个百分点。增速下降的主要原因:一是企业下规,因重庆市涪江房地产开发有限责任公司、重庆康江置业有限公司两家公司于2016年底下规,同期数仍在;二是去年至今年无房地产开发项目的企业,人员逐步在减少,如重庆双泰房地产开发有限公司和重庆盛皇房地产开发有限公司这两家企业,由于这两年一直没有新发开的房地产项目,所需从业人员较少,尤其是盛皇地产,从业人员同比减少了一半;三是与去年同期比较,部分企业的在建项目个数减少,如科艺地产的福江名城项目、江岸地产的凤凰台项目去年竣工退库,直接导致从业人员减少。

(四)   融资困难

1-6月,受房地产开发投资低迷态势的影响,全区房地产开发企业本年实际到位资金大幅缩减,其中,国内贷款、自筹资金和其他资金增速均不同程度下降。融资难度大、成本高成为房地产企业经营生产中面临的最大问题。银行支持房地产开发项目贷款的力度非常小,即使能够做项目贷款,对资质等级要求也比较高;按揭购房到款速度较慢,严重影响企业资金使用;民间借贷虽然较为通畅,但存在利率高、风险大甚至违法的问题,现有房价利润空间难以长时间支撑这类融资。

(五)   储备项目难

随着土地出让价格越来越高,一旦遇到规模较大地块的整体出让,中小开发企业基本没有实力去竞争。规模较大的项目一般由外来品牌企业和本地实力较强企业取得,中小开发企业在公开土地市场拿地的可能性越来越小,储备项目难的问题越来越突出,在市场冲击下,中小开发企业生存空间大幅收窄。

三、对策建议

(一)建立部门联系机制

建委、国土局和统计局应加强信息互通,既要分工又要协作。一是要做好网签数据的比对工作;二是要做好经济形势的研判工作,定期召开部门工作联席会,客观反映房地产企业的生产经营情况和趋势变化。

(二)简化审批手续,转变工作作风

部分企业对政府部门的工作效率颇有怨言,建议相关部门能够真正转变工作作风,增强服务意识,提高服务效能。对保障性住房、中低价位普通商品房和品牌开发项目给予更多的政策倾斜。

(三)减少收费押金,降低企业负担

建议进一步明确界定房地产开发的收费项目及标准,减少收费环节,对过高的收费标准予以调整;减少押金收取项目及收取标准;可将部分收费、押金调整到项目开始销售后补交。确实有必要提前收取的,各种押金要及时返还,进一步降低企业负担。

(四)优化结构,加快转型

抢抓经济发展机遇,深入推动城镇化建设,坚持发展定力,在优化结构上下功夫,提升房地产开发投资对经济增长的贡献率。结合我区自身发展优势,积极探索养老、休闲、旅游、避暑等新型地产,加快房地产投资结构转型升级,同时提高房地产品质,满足改善性住房需求。

(五)加强项目监测和管理

关注重点项目的建设规模、周期、结构、质量。行业主管部门要继续做好对房地产开发项目的管理、监测、储备等工作,及时关注在建项目的土地、资金、销售等重点指标变动情况,发现和解决问题,并推动房地产开发市场稳定健康发展。

(六)   拓宽资金渠道

鼓励、引导社会资金投入优质项目建设,提高企业自身融资能力,增强内部融资能力,从而降低对银行贷款的依赖性。

 
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